Tình hình bất động sản trong năm qua

Tình hình Covid trong năm 2021 ảnh hưởng mạnh đến ngành bất động sản

  • Thiệt hại nặng nề nhất là mảng bất động sản cho thuê với nguồn cung gần như không thay đổi, nhiều dự án phải lùi ngày hoàn công sang 2022 do giãn cách xã hội. Trong khi đó, tỷ lệ trống tăng mạnh trong 2 quý cuối năm, gần 4% trong miền Nam và hơn 12% ở miền Bắc. Tuy vậy, giá thuê không biến động lớn.
  • Phân khúc nhà ở chung cư có một năm ảm đạm trong năm 2021 khi mà nguồn cung tiếp tục giảm mạnh, đặc biệt tại TP HCM. Do nhu cầu về nhà ở vẫn còn rất lớn nên giá nhà tiếp tục đà tăng của những năm trước bất chấp ảnh hưởng kinh tế của dịch Covid, trong đó giá chào bán sơ cấp tại TP HCM và Hà Nội tăng lần lượt 7% và 13% so với cùng kỳ.
  • Một hiện tượng đáng chú ý trong năm qua là phân khúc nhà phố và biệt thự có sự tăng giá đáng kể, khoảng 11% tại TP HCM và khoảng 16% tại Hà Nội. Nguồn cung trong năm qua tuy đạt mức khan hiếm kỷ lục tại TP HCM nhưng lại khởi sắc hơn tại thị trường Hà Nội (tuy nhiên vẫn chưa bằng mức của năm 2019). Điều này có thể giải thích do Hà Nội ít chịu giãn cách hơn và có cơ sở hạ tầng tốt hơn TP HCM.

Xu hướng cho năm 2022

Mảng bất động sản cho thuê còn nhiều thử thách phía trước

  • Tình hình dịch bệnh được kiểm soát và các biện pháp giãn cách xã hội không còn nữa tạo động lực phát triển mạnh cho mảng cho thuê. Dự báo tăng trưởng cho mảng này trong ngắn và trung hạn vẫn còn nhiều, nhất là ở các thành phố đô thị loại I. Tuy nhiên vẫn còn đó cạnh tranh từ sự phát triển mạnh mẽ của e-commerce vốn được dự báo sẽ tăng trưởng trung bình 17% mỗi năm từ 2022 đến 2025.

Nguồn cung dự phóng sẽ cải thiện rõ rệt cho mảng căn hộ chung cư

  • Nguồn cung tại TP HCM trong năm 2022 dự kiến đạt hơn 20,000 căn, cao hơn so với 2 năm trước, chủ yếu đến từ việc bàn giao của các dự án đang hiện hữu. Bên cạnh đó, một loạt các dự án ngoại thành TP HCM đang lên kế hoạch mở bán trong năm 2022 cũng sẽ tạo nguồn cung cho các năm tiếp theo.
  • Tại Hà Nội nguồn cung sẽ dồi dào hơn từ 26,000 – 28,000 căn trong năm 2022, bên cạnh đó giá nhà được dự đoán sẽ tiếp tục tăng từ 3-5%.

Mảng nhà phố kỳ vọng phục hồi trong giai đoạn tới

  • Thị trường tại Hà Nội tiếp tục thống lĩnh với hơn 3,000 căn dự kiến được chào bán trong năm 2022, chủ yếu tập trung tại Hoài Đức và Đan Phượng. Dự kiến từ đây đến 2024, Vinhomes (HM:) sẽ chào bán 2 đại dự án Vinhomes Wonder Park và Vinhomes Cổ Loa, sản phẩm chủ yếu là căn hộ thấp tầng, cũng sẽ mang đến nguồn cung dồi dào cho thị trường trong trung hạn.
  • Tại TP HCM, dự kiến sẽ có khoảng 1,500 căn được chào bán trong năm nay, chủ yến đến từ các dự án hiện hữu. Bên cạnh đó, hiện nay chính phủ đang khuyến khích phát triển thêm các dự án tại Hóc Môn, Bình Chánh, Củ Chi, Nhà Bè, và Cần Giờ nhằm giải quyết nhu cầu về nhà ở thấp tầng cho thành phố.

Các doanh nghiệp triển vọng trong ngành

Dựa trên tình hình kết quả kinh doanh cũng như triển vọng trong tương lai, chúng tôi khuyến nghị những cổ phiếu sau đây:

  • Bất động sản dân cư: NVL (HM:), NLG (HM:), PDR (HM:), KHG, TDC, CRE (HM:), IJC (HM:)
  • Bất động sản thương mại: VRE (HM:)

TÌNH HÌNH NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN

1. Tình hình và triển vọng mảng bất động sản thương mại

Tại Hà Nội, tổng diện tích sàn thương mại chỉ tăng nhẹ 3% so với cùng kỳ năm trước đạt 1.6 triệu m 2 trong 2021 và cũng là năm thứ 3 liên tiếp tốc độ tăng trưởng chỉ đạt dưới 5%. Diện tích hấp thụ trong 2021 giảm đáng kể so với ngay cả năm 2020, chủ yếu ở các trung tâm thương mại ngoài khu vực trung tâm, dẫn đến giá thuê giảm 3.3% so với cùng kỳ năm trước, chỉ đạt khoảng 24 USD/m2 /tháng. Tình hình trong khu vực trung tâm có khá hơn khi tỷ lệ trống trung bình chỉ đạt 13% nhưng giá thuê vẫn có xu hướng giảm, chỉ đạt trung bình 106 USD/m 2 /tháng, giảm 2% so với năm trước.

Chúng tôi kỳ vọng trong giai đoạn 2022 – 2024, Hà Nội sẽ có thêm gần 300 nghìn m2 diện tích sàn, tập trung chủ yếu tại các khu vực ngoài trung tâm. Với việc nguồn cung tăng mạnh, nhưng nỗi lo về Covid vẫn còn hiện hữu, chúng tôi dự phóng giá thuê sẽ giảm nhẹ 2 – 3% trong năm nay.

Hình 1

Tuy bị giãn cách nặng nề hơn Hà Nội, nhưng diện tích hấp thụ tại TP HCM lại tăng nhẹ trong năm 2021, giữ tỷ lệ hấp thụ trung bình trong giai đoạn 2020 – 2021 ở mức 93 – 94%. Tổng diện tích sàn thương mại tại TP HCM gần như không thay đổi trong năm qua, đạt 1.5 triệu m2 . Giá thuê tại khu vực trung tâm giảm 6.8% so với năm trước trong 2021, đạt 144 USD/m 2 /tháng, còn tại khu vực ngoài trung tâm giảm 4% còn 33 USD/m2 /tháng.

Chúng tôi kỳ vọng thị trường sẽ khởi sắc hơn trong năm sau khi có thêm 4 dự án được khai trương, nâng thêm 137 nghìn m 2 diện tích sàn. Ngoài ra chúng tôi cũng cho rằng giá cho thuê sẽ giảm nhẹ 3 – 4% khi khu vực ngoài trung tâm có thêm nguồn cung kể trên, vốn đều là những dự án bị lùi ngày khai trương sang 2022.

Xem thêm tại đây